Zielsetzung

Aufgrund dieser Situation beschloss der Kreistag im Februar 1994 den Neubau eines Verwaltungsgebäudes. Ziel war es, trotz hoher Anforderungen an Funktionalität und Ausstattung des neuen Kreishauses möglichst günstige Baukosten, optimale Finanzierungskonditionen und eine kurze Bauzeit zu erreichen. Gleichzeitig wurde nach einer Lösung gesucht, die es ermöglichte Zins- und Tilgungszahlungen für den Neubau erst mit Nutzungsbeginn zu zahlen. Eine gleichzeitige Belastung aus Mieten und Kosten für über 20 Dienstgebäude und aus dem Kapitaldienst für einen Neubau hätten den Haushaltsrahmen überschritten.

Zunächst erfolgten umfangreiche Voruntersuchungen zur künftigen Arbeitsorganisation der Kreisverwaltung, danach wurde in einem Architektenwettbewerb der Entwurf des Architektenbüros Schmitz Aachen GmbH als Vorgabe für das künftige Kreishaus ermittelt.

Vergabeverfahren

Mit der Konzeption und der Beratung bei der Durchführung des Vergabeverfahrens wurde die VBD Beratungsgesellschaft für Behörden beauftragt. Sie strukturierte das Verfahren, entwickelte ein umsetzbares Finanzierungskonzept und entwarf entsprechende Verdingungsunterlagen.

Ausgeschrieben wurde die privatwirtschaftliche Finanzierung des Neubaus des Kreishauses mit anschließender langfristiger Nutzungsüberlassung an den Landkreis. Dazu wurde ein Verhandlungsverfahren nach einem europaweiten, öffentlichen Teilnahmewettbewerb gemäß Dienstleistungsrichtlinie 92/50/EWG durchgeführt (diese Regelungen wurden erst ab 01. November 1997 in die VOL/A aufgenommen).

Grundlage dieser Ausschreibung war eine Genehmigungsplanung mit Teilen der Ausführungsplanung sowie Vorgaben zur gewünschten Finanzierung. Am Teilnahmewettbewerb beteiligten sich 15 deutsche Unternehmen. Die fünf ausgewählten Bieter gaben am 02. Oktober 1997 fristgemäß ihre Angebote ab.

Aufgrund des durch die VBD entwickelten Konzepts war es den Bieter möglich, trotz umfangreicher Vorgaben, wirtschaftliche Angebote zu unterbreiten. Alle Angebote beruhten auf Leasingmodellen, da bei diesen aufgrund des Fördergebietsgesetzes zu diesem Zeitpunkt noch Sonderabschreibungen in die Kalkulation der Refinanzierung einbezogen werden konnten.

In mehreren Verhandlungsrunden konnte der Landkreis Teltow-Fläming gemeinsam mit der VBD zunächst mit fünf, dann mit drei und letztendlich mit den besten beiden Bietern eine Optimierung der Angebote erreichen.

Prüfung der Angebote

Nach sorgfältiger Prüfung aller für eine PPP-Lösung relevanter Faktoren wie Baukosten, Finanzierungskosten, Nebenkosten, Risiken der besonderen Finanzierungsart, Kompetenz des Baumanagements der Leasinggesellschaft durch die VBD Beratungsgesellschaft für Behörden mbH erhielt am 07. Januar 1998 das optimierte Angebot der CommerzLeasing und Immobilien GmbH den Zuschlag.

Die Baukosten von 33,5 Mio. € lagen im Vergleich zu der vorab durch den Landkreis erstellten Kostenberechnung nach DIN 276 um 11,2% niedriger. Den anfänglichen Zins- und Tilgungsraten in Höhe von jährlich 1,80 Mio. € standen Einsparungen aus Entmietung und Aufgabe von anderen Verwaltungsstandorten in Höhe von ca. 1,84 Mio. € p. a. gegenüber. Da die Bauzeit mit 17 Monaten weniger als die Hälfte der ursprünglichen Planung betrug, konnten durch die frühere Entmietung weitere Einsparungen erzielt werden.

Risikoverteilung

Die Risikoverteilung wurde wie folgt geregelt: Der Auftragnehmer trug während der Bauzeit die Bauherrenrisiken, Preis- und Terminrisiken und das Risiko der Insolvenz des Generalunternehmers. Darüber hinaus trägt er das Risiko des Untergangs und der dauerhaften Nichtbenutzbarkeit des Gebäudes, ebenso wie das Verwertungsrisiko.

Beim öffentlichen Auftraggeber verblieben während der Nutzung die Risiken aus Gewährleistung, Unterhaltung und Betrieb, sowie das Risiko künftiger Gesetzesänderungen, insbesondere des Steuernrechts.

Wirtschaftlichkeitsvergleich

Der Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen Leasingvertrag und konventioneller Beschaffung wurde ebenso wie die wirtschaftliche Angebotsauswertung zuvor durch die VBD Beratungsgesellschaft für Behörden erstellt. Im Vergleich mit den ermittelten Kommunalkreditkonditionen in Höhe von 5,69% war die interne Verzinsung des Leasingmodells mit 4,90% p.a. wesentlich günstiger. Auch unter Berücksichtigung der Transaktionskosten war der Barwert der Leasingzahlungen über die Laufzeit von 22 Jahren gegenüber dem Eigenbau um ca. 15% geringer.

Dies wurde auch dadurch erreicht, dass sich der Landkreis Teltow-Fläming an der Objektgesellschaft als Kommanditist beteiligte und so keine Kosten für Grunderwerbsteuer anfielen. Diese Beteiligung des Landkreises an einer privaten Gesellschaft war ein wesentlicher Punkt im notwendigen Genehmigungsverfahren, da diese neben Leasingvertrag und Erbbaurecht ebenfalls genehmigt werden musste. Erst nach längerer Diskussion mit der Aufsichtsbehörde wurde auch die Beteiligung des Landkreises an der Objekt-Gesellschaft genehmigt.

Fazit

Der architektonisch ansprechende Neubau der Kreisverwaltung wurde zu den vertraglich vereinbarten Kosten von Ende März 1998 bis Oktober 1999 nach 18 Monaten Bauzeit realisiert. Der Landkreis nutzte die vertraglichen Regelungen und begann erst dann mit Leasingzahlungen, nachdem das Gebäude frei von wesentlichen Mängeln übergeben wurde. Die Erwartungen in die Qualität und Funktionalität des Gebäudes wurden erfüllt. Hinsichtlich einer weiteren wichtigen Forderung des Landkreises – die Einbeziehung von Unternehmen aus der Region – hatte sich die Objektgesellschaft vertraglich verpflichtet, mindestens 70% der Bauleistungen in Berlin und Brandenburg zu vergeben.

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